NCS 부동산자산관리 - 안전관리계획

금상수

세명대학교 부동산학과 교수, 국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리에서 안전관리는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 부동산의 일차적 기능은 외부환경으로부터 인간을 보호하는 Shelter(피난처)로서의 기능이다. 건축물의 유지관리에 있어 안전성의 확보는 가장 중요하다.

부동산 자산은 한순간에 엄청난 손해를 끼칠 수 있는 화재, 붕괴, 자연재해 등에 안전해야 한다. 안전성에는 전기, 상하수도 사고로부터 생활과 기능을 유지 시켜주는 기능안전성, 지진, 바람, 눈에 의한 건축물재해로부터 요구되는 구조안전성, 화재와 범죄에 대한 차단방호안전성, 건물 내부공간에서 일어날 수 있는 추락, 미끄러짐 등을 방지하기 위한 공간안전성 등이 있다.

안전관리계획이란 인명, 재산, 기능을 보호하기 위해서 자연재해, 인위재해, 건축물재해를 사전에 예방하고 재해발생시 피해를 최소화하기 위한 방재행위로 정의할 수 있다. 현재, 안전관리에 대한 우리나라의 제도는 구조안전, 화재안전, 엘리베이터나 에스컬레이터 등의 설비에 대한 안전에 국한되어 있다. 최근 몇 년 사이에 사회적으로 건축물의 안전사고가 사회적 이슈로 등장하면서 안전에 대한 의식이 고취되고 제도적으로도 빠르게 보완되고 있는 중이다. 정부는 새로 신설된 국민안전처를 중심으로 건물뿐만 아니라 재해가 발생할 수 있는 모든 분야에 안전관리와 제도적 체계를 구축 할 것으로 예상된다.

2014년에 들어 건축물의 안전사고를 보면, 경주 마우나체육관 붕괴사고, 아산오피스텔 전도사고, 판교 환기구 추락사고, 고양터미널, 담양 펜션, 장성 요양병원 화재사고 등 많은 인명과 부동산자산의 피해가 있었다. 이러한 예상치 못한 대형사고가 발생한 원인은 다양하지만 공통적인 원인은 자연재해와 사람의 유지관리 부실(인위재해), 건축물 재해와 맞물려 있다는 것이다. 급격한 기후변화, 과도한 도시개발, 노후화된 건축물의 증가, 안전의식의 부재에 의한 미숙한 안전관리, 제도의 부재 등이 주요한 원인이다. 국토교통부는 건축물의 안전사고방지를 위한 대책마련을 2014년부터 시작하여 발표하였다. 주요내용을 보면 첫째, 불법에 대한 처벌의 강화와 건축전문가의 처벌을 강화함으로서 부실시공을 방지하려는 것이다. 건축관계자 배상책임보험제도를 도입하여 안전사고 시 건축주가 실질적인 보상이 가능하고 보험료가 상승되는 제도로 미국 등 선진외국에서 운영되고 있는 제도다. 보험료의 상승은 자산관리 측면에서 비용의 상승이 예상된다. 둘째, 불법행위 적발체계 강화다. 전문가로 구성된 "지역건축센터"를 설립하여 부실시공을 사전에 점검하고 조사, 감독할 것이다. 셋째, 맞춤형 안전관리 체계구축이다. 대형건축물은 사전에 "안전영향평가"를 실시하고 유지관리점검 대상이 되는 건축물의 범위가 확대될 것이다. 넷째, 안전제도의 사각지대 해소다. 안전사고는 건물의 규모에 관계없이 발생하고 있고 소규모건축물은 안전점검을 받지 않고 있으므로 관리대상을 확대하여 안전사회로 가고자 하는 것이다.

따라서 안전관리계획은 부동산 자산유지관리 분야에서 중요한 부분으로 인식되어져야 하며, 안전사고 시 부동산 자산 소유주는 재산상, 형법상으로 심각한 피해를 볼 수 있다는 점에서 자산관리의 리스크 관리측면에서 중요하게 다루어져야 한다.