NCS에 기반한 부동산자산관리 - 리모델링계획

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리에서 리모델링(remodeling)이란 "기존 건물을 새롭게 하는 것"으로 정의할 수 있다. 건축법에서는 '건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위'라고 정의하고 있다. 리모델링은 부동산자산관리라는 측면에서 기존건축물의 일부분에 비용을 투입하여 건물의 수명과 성능을 개선하고 부동산 자산가치의 상승과 경제적 이익을 추구하는 행위이다. 즉, 기존의 건물을 새롭게 하는데 필요한 비용인 자본적지출(capital expenditure)을 통하여 부동산자산가치를 증대시키는 효과가 발생하는 것을 의미한다.

리모델링은 대수선이나 증축 등으로 건축 인허가를 통하여 행위가 이루어진다. 그렇다면 리모델링(remodeling)은 건물의 개보수와 어떻게 다른가· 개보수(repair)는 기존 건물을 유지하기 위한 방어적(Passive) 행위이다. 즉, 지붕방수 수리, 화장실변기 교체, 낡은 장비나 설비의 부분적 교체 또는 수리 등으로써 하자를 원상복구 시키는 행위이다. 리모델링(remodeling)은 적극적(active) 행위로서 부동산의 일부분(외관, 구조, 내부설비, 내부 인테리어 등)을 새롭게 하여 수명을 연장시키고 성능을 개선함으로써 건물의 사회적 경제적 가치를 증대시키는 행위이다.

리모델링이 부동산 산업에서 관심의 대상이 된 것은 2000년도 이후이다. 아직 개념과 기술 및 경험이 풍부하지 못한 상황이지만 부동산 산업분야에서 성장가능성이 클 것으로 예상된다. 상업용(오피스, 근린생활건물 등) 부동산은 2010년 이후 신축을 위한 토지부족 등의 이유로 점차 리모델링이 주목을 받고 있다. 또한 노후화된 아파트 역시 리모델링시장의 성장을 주도할 것이다. 현재 시장규모는 전체 건설시장 대비 약 5%~10%이며, 2020년까지 10~20%까지 성장이 예상된다. 유럽의 경우 2010년 기준으로 전체 건설시장의 40%~50% 비중으로 추정되고 있다.

리모델링은 자산가치의 증대 외에도 환경적 측면에서도 많은 관심을 받고 있다. 2012년 제정된 '녹색건축물 조성지원법'에 근거하여 기존 건축물을 리모델링할 경우 에너지절약적인 건물이 되도록 2013년부터 '그린리모델링사업'을 장려하고 있다. 사업관리는 한국시설안전공단 내 '그린리모델링센터'에서 운영하고 있으며 공공건축물 그린리모델링사업을 추진함과 동시에 민간리모델링사업자를 선정하여 그린리모델링이 활성화 되도록 적극 추진하고 있다. 이 정책은 건물의 용도에 관계없이 준공이후 10년이 지난 건축물을 대상으로 에너지 절약적인 건물로 리모델링 하는 경우 공사비를 저리(연 0%~4%)로 융자해 주는 제도다. 하지만 리모델링이 신축과 달리 기존 건축물을 대상으로 하기에 세입자의 양도, 비용증가, 제도적 인센티브, 금융 및 세제지원 미흡 등 여러 한계를 가지고 있어 활성화되기에는 아직 어려움이 있다. 건축물이 우리나라 전체 에너지 소비 중 약 22%를 소비하고 있고 온실가스의 주범인 이산화탄소(CO2)발생량도 약 25%를 차지하고 있다. 정부는 2020년까지 CO2 발생량의 30%를 절감하기 위해 정책적 노력을 하고 있다. 따라서 리모델링에 의한 에너지절약건물이 되도록 각종제도와 지원책을 개선하고 있는 점은 앞으로 성장가능성을 높이고 있다.