공시가격 현실화 정책, 근본적 해결책을

김순구

(전)한국감정평가사협회장·감정평가사

부동산 공시가격이 있다. 부동산 관련 세금과 각종 부담금의 기초가 되니 국민 부동산 생활과 밀접한 제도이다. 우리나라에는 4가지 공시가격이 있다. 현재 공시되고 있는 토지, 단독주택, 공동주택과 제도 정비 미비로 시행되지 않고 있는 상가 등 비주거용 공시가격이다.

공시가격은 각종 조세·부담금 등의 형평성 도모에 목적이 있다. 즉, 어떤 유형의 부동산을 가지고 있어도 조세부담 정도가 같아야 한다는데 이견이 없을 것이다. 모든 부동산의 공시가격 현실화율(시세에 공시가격이 얼마나 도달하고 있는지의 비율)이 같아야 가능하다. 그런데 그렇지 않아 문제가 되고 있다.

국토부가 발표한 내년 현실화율은 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지는 65.5%이다. 단독주택을 가진 사람보다 공동주택을 가진 사람이 더 많은 세금을 부담한다는 얘기다. 일정 시점에 모든 공시가격 현실화율을 같게 만들어 어느 유형의 부동산을 갖고 있든지 같은 세금을 부담하게 하겠다는 것이 공시가격 현실화 정책이다.

문재인 정부는 현실화율을 단계적으로 올려 공시가격을 시세에 준하게 만들려는 현실화 정책을 폈다. 50~70%대 유형별 공시가격을 5~15년에 걸쳐 현실화율을 90%로 끌어 올리기 위해 2020년 11월 처음으로 '공시가격 현실화 계획'을 수립하고 집행해 왔다. 윤석열 정부는 현실화 계획이 국민 세 부담을 증가시킨다는 이유로 기존 현실화 정책을 재검토하기에 이르렀다. 공시가격 현실화 계획 개편은 윤석열 대통령의 대선공약이자 국정과제다.

얼마 전 공시가격 현실화 계획 재수립 방안 공청회가 있었다. 연구 수행을 맡은 한국조세재정연구원은 "기존 현실화 계획에 대한 근본적 재검토가 필요하다"고 했다. 김오진 국토부 1차관은 "현실화 계획을 지속 시행하면 국민이 통상적으로 기대하는 수준보다 매년 공시가격이 높게 산출되는 문제가 있다"라며, "현실화 계획이 과연 필요한지, 타당성이 있는지에 대해 근본적으로 재검토할 계획"이라고 밝혔다. 진현환 주택토지실장도 "국민 수용성을 고려하지 않고 현실화율을 무조건 올리는 게 능사는 아니라고 본다"라고 했다. 종합해 보면 문재인 정부 때 현실화 계획의 부분적 개선만으로는 구조적 문제를 해결할 수 없다"라는 것이다. 부동산 보유세 부담 확대, 유형별·가격대별 공시가격 불균형, 집값 하락기에 나타나는 공시가격과 실거래가 역전현상 등의 문제를 해소할 수 없단 얘기다.

필자도 감정평가사로 공시가격에 참여하고 있다. 주택과 공동주택은 한국부동산원이 담당하지만, 토지는 감정평가사가 하고 있기 때문이다. 정부의 현실화 정책은 수치적으로만 보면 될 것 같은 착각에 빠진다. 부동산 거래에는 많은 이유가 작동한다. 부동산시장 특성 때문이다. 매도자가 급하면 싸게, 매수자가 꼭 필요하면 비싸게 거래된다. 시장에서 시세를 판단하기가 어렵다는 얘기다. 현실화율 정책이 가진 어려움이다.

필자는 현실화 정책이 아니라 공시가격을 부동산의 실제 거래가능가격. 즉, 시세로 공시하도록 하고 각종 세금, 부담금은 해당 법률에서 공시가격에 세 부담률을 곱해 사용하면 될 거라 믿는다. 공시가격도 흔들리지 않고 현실화의 근본 문제도 바로 잡을 수 있으니 말이다. 윤석열 대통령의 생각대로 국민 세 부담을 낮추고 싶으면 공시가격에 적용할 세 부담률을 낮추면 될 일이다.