지역주택조합 일반분양 "영∼ 신통찮네"

오창읍 롯데캐슬 등 미분양에 고전 중
조합원比 비싼 분양가·비인기 동호수
준공 때까지 해소 못하면 할인 불가피
"전체 계약수 놓고 보면 기우" 의견도

[충북일보] 청주지역 지역주택조합 아파트의 일반분양 전환분이 분양시장에서 고전을 면치 못하고 있다. 착공 리스크를 감수한 조합원에 비해 상대적으로 비싼 분양가와 비인기 동·호수, 조합아파트에 대한 편견 등이 맞물리면서다.

19일 청주시에 따르면 11월 말 현재 일반분양에 나선 지역주택조합 아파트는 모두 4곳. 지난해 12월 오창 센토피아 롯데캐슬을 필두로 올해 5월 용암 서희스타힐스, 6월 방서 두진하트리움, 옥산 코오롱하늘채가 일반분양권자 모집에 차례로 나섰으나 성적표는 신통치 않은 상황이다.

지역주택조합 아파트의 일반분양 전환분은 조합원들에게 공급하고 난 나머지 가구(20호 이상, 그 미만은 임의분양)를 대상으로 하는데, 입주자 모집구조 상 잔여 세대가 많이 남을 조합일수록 일반분양 모집에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

현재까지의 미분양 상황은 오창 센토피아 롯데캐슬 578가구 중 234가구, 용암 서희스타힐스 59가구 중 53가구, 방서 두진하트리움 267가구 중 207가구, 코오롱하늘채 112가구 중 106가구다.

청주지역 한 공인중개업자는 "현재 민간아파트 분양권도 저렴한 가격에 거래되고 있어 조합아파트의 일반분양권을 찾는 사람이 많지 않다"며 "아파트 단지별 계약건수가 한 달에 10건이 채 되지 않는다"고 전했다.

그 배경에는 아파트 분양시장 전체에 짙게 드리운 가계부채 증가와 그에 따른 주택담보대출 제한 등 투자악재가 깔려 있다는 분석이다. 올해부터 본격적으로 시작된 공급과잉에 대한 미분양 우려도 한 원인으로 꼽힌다.

여기에 지역주택조합 아파트만의 특성이 있다. 일반분양 전환분의 경우 조합원 모집가격에 비해 3.3㎡당 기백만원의 차이를 보인다. 일반적으로 청주지역에선 '500만 원대~600만 원대'가 조합원 모집가인데 반해, 일반분양 전환분은 700만원 중후반대에 달하고 있다.

분양가 상한제를 적용받는 공공택지의 민간 아파트 분양가(최저 820~830만 원대)와 큰 차이를 보이지 않는 조합아파트에 메리트를 느끼는 못하는 것이다. 설령 비싼 돈을 주고 일반분양을 받더라도 추후 매매가격이 조합원 가격과 동일선상에서 결정되는 것도 구입을 망설이게 하는 요인이다.

뿐만 아니다. 인기 동·호수를 받지 못하는 점 또한 문제다. 조합아파트의 경우 이미 조합원들에게 선착순 지정 동·호수를 부여한 뒤 저층 위주의 잔여 세대를 일반분양으로 내놓는데, 이를 조합원 가격보다 비싸게 구입할 투자자들이 많지 않은 게 현실이다.

이 같은 이유로 미분양 물량이 장기화될 경우 결국 조합 내지 시공사에서 할인분양에 나설 수밖에 없게 된다. 미분양 물량을 시공사에서 책임지기로 한 조합에선 추가 분담금 발생의 우려는 없으나 그렇지 못한 조합은 금전적 피해에서 자유롭지 못할 수도 있다.

다만 조합원을 포함한 전체 계약 가구가 80% 이상이면, 시공사에 공사기성금을 지급하지 못할 정도의 리스크가 없어 추가 분담금 발생 여지는 낮다는 분석도 있다.

지역 건설업계 관계자는 "보통 초기계약률(6개월 이내)이 60% 이상이면 공사를 진행하는 데는 아무 문제 없다"며 "아직은 청주 지역조택조합아파트에서 입주 때까지 대규모 미분양이 발생한 적이 없어 할인 분양 및 그에 따른 추가 분담금 발생 여부는 지켜봐야 한다"고 말했다.

/ 임장규기자