정영훈
한국공인중개사협회 충북지부 홍보분과위원장·도시계획학 석사
공시가격이란 정부가 매년 전국의 모든 토지와 건물에 대해 직접 조사하고 산정하여 공시하는 부동산의 가격을 말한다. 그중 아파트에 해당하는 공동주택 공시가격의 산정 목적은 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격을 공시하여 주택 시장의 가격정보를 제공하고 적정한 가격형성을 도모하려는 것이며, 또한 매년 공시기준일 현재의 공동주택에 대한 적정가격을 조사 산정하여 국가나 지자체 등의 과세 관련 업무와 67개의 행정제도의 기초자료로서의 활용과 관련하여 그 기준을 정하기 위함이다. 이러한 중요한 역할을 하고 있는 아파트 공시가격에 대해 산정절차와 관련한 불투명성을 비롯한 많은 문제점이 꾸준히 제기되었다. 그래서 지난해 10월 국토교통부에서는 공동주택의 공시가격에 대해 개선점을 파악하여 발표하였고, 아파트의 공시가격에 직접적으로 영향을 줄 수 있는 방향, 층, 조망등에 대한 등급을 매겨 일률적으로 계산하던 방식에서 벗어나 요인별 등급에 따른 산출근거를 객관화하려는 이유다. 그 내용의 첫 번째로는 층별로 최대 7등급으로 등급화하는 것이고, 두 번째로는 8개의 방향을 구분하여 8개의 등급화하는 것이며, 세 번째로는 층수의 등급 체계로는 단지마다의 차이가 있어 일률적 적용이 어려우므로 정남향을 기준한다는 점, 네 번째로는 조망권의 차이에 따른 분류이며, 숲, 강, 입지, 소음등이다. 이러한 분류를 기준으로 등급을 나누어 세분화하면 공시가격을 산출근거를 객관화하고 투명하게 하려는 것이다. 많은 주거형태인 아파트에 해당하는 공동주택 공시가격은 국민경제와 생활에 밀접한 관계에 있음에도 산정근거를 공개하지 않고 있으며, 외부 검증 체계의 미흡함으로 체계에 대한 신뢰도 하락이 지속적으로 문제 되어 국정과제에 반영되었고 위와 같이 구체적이고 상세한 이행 방안이 마련된 것이다. 하지만 이번 개정안에 대해 26일 국토교통부의 발표에 따라 다음 달 30일로 예정되어 있던 공동주택 공시가격에 층·향별 등급에 따른 등급화 계획을 철회했다. 이유는 다음과 같다. 낙인효과로 인하여 저등급에 해당하는 세대는 매도가 상대적으로 어려워 지므로 가격의 폭이 크게 하락하게 되어 개인의 재산권 침해에 대한 우려이며, 이러한 등급에 따른 정보의 불균형을 악용하여 부동산 전문가가 일반소비자를 대상으로 정보를 악이용 할 수 있으며, 이로 인한 부동산 시장의 혼란이 예상되기 때문이다. 위와 같은 상황이 예상되기에 층·향별 등급화 공개는 철회되었다. 단 소유자가 공시가격에 대해 이의신청을 하는 경우에 한하여 그 대상자만 산정근거와 등급을 공개하는 것으로 최종 결정이 되었다.
국민의 주거생활에 관심도가 높은 공동주택 공시가격의 정확도와 신뢰성을 높이고 산출근거를 투명하게 밝히는 데 매우 찬성하지만 급진적 변화는 많은 충격이 예상되기에 지속적인 연구용역을 통하여 다양한 방법을 찾고 이에 점진적인 변화를 이끌어 발전하는 과학기술과 인공지능 통해 객관적 자료를 보강한다면 주관적인 편차가 감소되어 신뢰도가 높아지므로 이에 투명하고 신뢰도 높은 공시가격 개선안을 찾길 희망한다.
