명지성 변호사의 생활법률 Q&A

명지성 변호사

Q. 상가임대차계약기간이 10년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 때에도 권리금회수 기회를 보장받을 수 있을까요.

A. 우리 대법원은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"라고 판시함으로써 이를 긍정하고 있습니다.

구 상가임대차보호법은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문에 2015년 5월 13일 개정돼 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)을 신설했습니다.

즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업 손실을 감당해야 하는 문제를 해결하기 위함이었습니다.

그런데 임대인이 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호 의무가 없으므로, 법 개정을 통해 보호하려는 '임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우'란 결국 전체 임대차기간이 10년을 경과해 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이라고 할 수 있습니다.

결국, 상가임대차보호법의 개정으로 권리금회수기회를 보장하려는 취지가 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 보기는 어렵고, 오히려 상가임차인이 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요는 여전히 있다고 봐야 하므로 대법원의 태도는 합당하다고 볼 것입니다.

상가임차인의 권리금 회수 문제는 복잡한 법적 문제를 내포하고 있으므로 법률전문가와 상담을 통해 문제해결을 하시기 바랍니다.

추가 질문이 필요하거나 관련 법률 자문을 구하고자 하는 독자는 법률사무소 세광 대표 변호사 명지성(부동산·건설 전문 변호사, [e-mail])로 연락하거나 청주시 서원구 산남로 62번 길 34, 4층(광장 법조빌딩)으로 방문하면 된다.