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  • 웹출고시간2021.05.13 16:33:28
  • 최종수정2021.05.13 16:33:28

길진석

한국공인중개사협회 충청북도지부 부지부장

작년 청주지역 부동산 시장엔 아주 큰 변화가 있었다. 전격적이었고 그 파장도 컸다.

2020년 6월 17일 정부에선 청주 동지역, 오창, 오송을 조정 대상 지역으로 지정했다. 정부에서 주택시장 안정화를 위한 제도, 실수요자 보호와 단기 투자를 막기 위해 투기지역과 투기 과열지구, 조정 대상 지역을 선정해왔는데 여러 제한과 규제가 따른다.

조정 대상 지역 지정 효과에 따른 제한은 아파트 청약자격 강화, 대출 규제, 세금 중과, 실거주 정책 강화, 분양권 전매제한 등으로 요약할 수 있다. 원래 이름은 청약 조정 대상 지역으로 청약규제가 주목적이고, 요건은 3개월 동안 해당 지역의 주택 가격 상승률이 시, 도 소비자물가 상승률의 1.3배 초과한 지역으로 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역(국민주택규모 85 제곱 미터 이하는 10:1)이다. 간략하게 설명하자면 과열되어 있거나 과열될 것 같은 지역은 조정 대상 지역으로 구분되는 것이다.

여기서 지정 이후 1년여 가까이 지난 시점인 지금 되짚어 볼 필요가 있다. 그동안 청주지역은 미분양 관리지역 선정 제도가 도입된 지난 2016년 10월 이후 줄곧 '관리 지역'을 벗어나지 못했다. 당시 청주는 미분양 관리지역을 정하는 4가지 기준 가운데 '미분양 해소 실적 저조(500가구 이상 미분양)', '모니터링(6개월) 필요지역' 등 2개 기준이 적용됐다.

2017년 7월 청주의 미분양 물량은 3501가구에 달하기도 했던, '미분양 관리지역'으로 지정한 지역 중 가장 오래된 지역이라는 오명을 안고 있었다. 그만큼 부동산 시장이 침체기였고 다른 지역이 뜨거운 감자 일 때 관심 밖의 기피지역처럼 취급받던 때였다. 미분양 관리지역 해제도 조정 대상 지역 지정 시기인 같은 6월에 해제가 되었다. 미분양을 관리하면서 규제를 같이 한 셈이다. 지정 당시에 아무런 규제를 받지 않던 청주가 조정 지역으로 첫 지정되면서 규제 지역 투자자들의 유입에 따른 '풍선효과'와 '갭 투자'는 어느 정도 차단할 수 있으나 전국 최장기 미분양 관리지역으로 묶여 있는 청주를 '핀셋' 규제하는 것 또한 지나친 조치라는 의견도 많았다.

지난 2020년 5월경 오창 방사광 가속기 유치라는 호재도 있었지만 청주지역 아파트 가격이 오른 이유는 비단 호재만의 이유가 아닌 그동안 청주지역이 타지역에 비해 저평가된 이유에 더 무게를 두었어야 했다. 단순히 가격 상승에 초점을 둘 것이 아니라 그전에 어떤 상황이었고 어떤 방향이 효과적인지를 우선시해야 했다.

조정 대상 지역 지정 이후 청주시에서는 한국공인중개사협회 충북지부의 지속적인 현장의 의견 등을 듣고 여러 요건이 충족되어 지난 11월 17일 조정 대상 지역 해제 신청을 정식으로 요청을 하였고, 12월 타지역인 인천 중구, 양주시, 안성시 일부 지역은 해제됐지만 아쉽게도 청주시는 국토부의 문턱을 넘지 못했다. 10월 말 기준 조정 대상 지역 요건에서 모두 벗어났으나 일부 지역의 가격 보합세에 발목이 잡힌 것으로 풀이된다.

조정 대상 지역 해제 신청은 신청 이후 6개월 이내에는 재신청이 되질 않는다. 지정 해제 신청이 무산된 당시 청주시 관계자에게 확인 한 바로는 정확히 무산된 요건과 이유는 통보받지 못했고 재신청도 없이 앞으로 국토부에서 6개월마다 가격과 거래량 추이 등을 고려해 안정세가 확고하고 상승 가능성이 없다고 판단되는 지역을 조정 대상 지역에서 해제할 예정이라고만 확인했다.

재심의 가능 시점이 올해 6월이다. 지난달 청주지역 아파트 매매 가격은 전달 대비 1.04% 상승하고, 지난해 6월 조정 대상 지역 지정 후 일시적 둔화세를 보였으나 조정 대상 지역 해제에서 제외된 같은 해 12월부터 월 1% 안팎의 상승세를 이어가고 있는 추세다. 지역별로는 지난해 8월 대비 흥덕구가 1.25%로 가장 많이 올랐고 이어 청원구 1.05%, 상당구 0.63%, 서원구 0.51% 순이다. 매매 거래량도 2021년 1월 1506건, 2021년 2월 1636건이고 이사 철이 시작되면서 2021년 3월 2023건으로 2천 건이 넘기 시작했다.

단순히 청주지역 부동산 상황을 보면 상승세가 맞다. 상승세라는 것 자체가 조정 대상 지역 해제가 무산될 가능성이 높지 않나 하겠지만 청주지역 부동산 상승세를 이끄는 것은 일부 신축 대형 브랜드 아파트에 한정되어 있다. 신규 아파트에 쏠림 현상이 계속되면서, 구축 아파트나 단독주택 같은 경우 오히려 위축되는 현상을 보이고 있다. 부동산 경기는 한 번 빠지면 급격하고 그 기간 또한 길다. 일부 아파트값의 상승을 지역 전체로 평준화시키지 않도록 해야 하며, 외부 투자자들의 갭 투자로 실수요자들의 피해가 없도록 하는 것이 우선시되어야 할 것이다. 조정 대상 지역 지정이 일률적인 수치로 무딘 핀셋이었다면, 재심의만큼은 무딘 핀셋을 버려야 할 때이다.
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