공시가격 현실화, 과세체계 개선 고민해야

김순구

한국감정평가사협회 회장

정부는 지난 3일 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 발표했다. 모든 유형의 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리되, 도달 기간은 유형별·가격대별로 다르게 했다. 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율 인하도 함께 발표했다.

그러나 공시가격 현실화 계획에 대한 우려의 목소리가 있다.

정부 발표 직전 리얼미터가 YTN 의뢰로 공시가격 현실화 계획에 대한 여론조사를 한 결과, '동의하지 않는다'는 응답이 51.2%로 '동의한다'는 응답 40.7%보다 많은 것으로 나타났다.

언론도 공시가격 현실화에 대한 국민의 우려를 보도하고 있다.

공시가격 현실화 계획은 낮은 현실화율과 유형·가격대별 불형평성을 해소하는 데 목적이 있다. 필자도 취지에는 공감하지만, 공시가격을 현실화하는 것만으로는 부족하다고 생각한다.

공시가격 현실화도 중요하지만 조사방법과 과세체계의 근본적인 개선도 함께 고민해야 한다. 현재 공시가격은 부동산 유형별로 조사방법이 다르고, 조세, 복지, 기타행정 등 60여 개 분야가 공시가격에 연동되어 직접적으로 영향을 받고 있다. 이렇다 보니 공시가격이 상승할수록 국민의 우려와 혼란이 가중되고 있다.

어떻게 개선해야 할까? 필자는 공시가격의 조사방법을 개선하고, 조세 등 60여 개 행정 분야를 공시가격과 분리해서 결정할 필요가 있다고 생각한다.

현재 공시가격은 토지, 단독주택, 공동주택, 비주거용부동산으로 구분된다. 토지와 단독주택은 표준·개별·검증 방식으로 각각 감정평가사와 한국감정원이 조사하고, 공동주택은 한국감정원이 전수조사한다. 비주거용부동산은 공시하고 있지 않다.

이렇게 유형별로 조사방법이 다르다 보니 혼란이 야기된다.

모든 유형의 공시가격을 표준·개별·검증방식으로 일원화하고, 표준부동산은 감정평가사, 개별부동산은 지자체, 검증은 감정평가사가 하도록 통일하는 것이 바람직하다.

부동산은 일반 재화와 달리 시장의 수요·공급에 따라 가격이 결정되지 않는 불완전경쟁시장에 속한다. 현재의 공시가격과 실거래가격은 낮은 현실화율과 정보 왜곡으로 국민께서 부동산의 거래지표로 활용할 수 없는 구조이다.

전문가인 감정평가사가 완전경쟁시장을 전제해 시장가치에 맞게 표준부동산을 적정가격으로 공시하도록 하면 이러한 구조적 문제는 해결할 수 있다. 표준부동산을 법률에 따라 적정가격으로 공시하면 국민은 표준부동산을 부동산의 거래지표로 활용할 수 있게 된다.

개별부동산은 적정가격으로 공시된 표준부동산의 일정비율로 다시 산정하여 조세 등 60여 개 행정가격의 기초로 활용하도록 해야 한다. 조세 등 60여 개 분야의 행정가격은 목적에 따라 개별 법령에서 개별부동산의 적용비율로 결정하도록 하면 공시가격의 현실화율 문제, 유형별·가격대별 불형평성 문제는 자연스럽게 해결되고, 조세법률주의에도 부합하게 된다.

감정평가사는 불완전경쟁시장인 부동산시장의 특수성을 이해하고 완전경쟁시장을 가정해 부동산의 적정가격을 찾아내는 역할을 한다.

감정평가사가 표준부동산을 적정가격으로 공시하면 국민은 표준부동산 가격을 거래지표로 활용할 수 있고, 조세 등 60여 개 행정가격은 법률에서 결정함으로써 과세의 형평성 역시 높일 수 있을 것으로 기대된다.

공시가격 현실화도 중요하지만 공시가격제도의 근본적인 개선방안도 함께 고민해서 국민이 공시가격제도를 더욱 신뢰할 수 있기를 바란다.