공시제도 문제의 처방…그렇게 어려운 건가

김순구

한국감정평가사협회 회장

부동산 문제는 다양하다. 부동산가격과 관련해서는 우리나라 만큼 문제가 많은 나라도 드문 것 같다. 정부는 들썩이는 부동산 가격을 안정시키기 위해 정책을 발표하고, 약효가 떨어지면 또 다른 대책을 내놓는다. 현 정부 들어 18번의 대책이 나왔다. 정부의 고민과 어려움이 읽혀지는 대목이다.

국민들은 부동산 정책이 발표되면 모두 부동산 가격을 잡기위한 정책으로 바라보는 것 같다. 필자와 같은 감정평가사가 일정 부분 역할을 하는 공시가격도 그런 것 같다.

우리나라에는 4가지의 공시가격이 있다. 구분하자면 토지는 공시지가, 단독주택 및 공동주택은 공시가격이라 하며, 비주거용 부동산의 경우는 아직 시행되고 있지 않다.

정부는 최근 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표했다. 지난해에도 현실화율 제고를 통해 공시가격 균형성을 유지하려 했다. 공시가격이 현실화율이 낮고, 지역별로 불균형하며, 유형별 형평성이 맞지 않아 결국 조세의 불공평을 초래한다는 이유였다. 그러나 언론에서는 오히려 더 많은 문제를 제기했다. 이런점을 인식하면서 지난해 추진한 정책의 일관성을 유지한다는 원칙 아래 신뢰성 제고방안을 발표한 것으로 알고 있다.

주요내용은 부동산 유형 및 가격수준에 따라 목표 현실화율을 차등하기로 했다. 공동주택의 경우 9억원 미만은 시세변동률만 반영하고, 9억원에서 15억원 미만은 70%, 15억원에서 30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 현실화한다. 단독주택의 경우도 9억원 미만은 시세변동률만 반영하고, 9억원에서 15억원 미만과 15억원 이상은 55%수준까지 제고한다. 토지는 용도와 금액에 관계없이 70%를 유지하되 7년에 걸쳐서 단계적으로 상향 조정하는 방안을 발표했다.

이를 위해 공동주택의 산정기준을 보완하고, 주택공시비율 적용을 배제했으며, 산정주체의 책임성을 높이고자 검증강화 방안을 마련하겠다 했다.

그러면서 주택 및 공동주택 공시업무를 전담하고 있는 한국감정원의 전문성 부재 문제를 해소하겠다며 감정원 내규로 자격제도를 신설하여 합격한 자격 소지자가 공시업무를 수행하도록 하겠다고 했다.

공시업무 전반과 문제가 무엇인지를 알고 있는 필자의 입장에서는 다소 이해가 가지 않는 부분이 있다.

정부가 '공시가격의 현실화율 상향', '공시가격의 불균형 대폭 개선', '공시제도 시스템에 누적된 문제를 과감하게 개선'하겠다며 제시한 세부 추진계획에는 전적으로 동의하면서도 이를 실행하기 위해 제시한 몇가지 방향에 대해서는 왜 그럴까 하는 의구심을 가지고 있다.

현 우리나라의 부동산 가격공시제도는 근본적인 치유방법을 찾지 않으면 올바르게 추진되기가 어렵다고 본다. 특히 2015년을 지나오면서 국민을 위한 바른 공시제도로 발전하였다기 보다 공공기관 직원 구조조정을 막기 위한 수단으로 활용되어 공시제도가 많이 훼손된 것은 아닌지 하는 의견들도 많다. 그 결과로 나타난 것이 지난해 갤러리아포레 230세대를 잘못 산정하여 통째로 수정하는 사건이 있지 않았는가. 누가 책임을 졌는지는 모르지만 말이다.

이제는 바로잡아야 할 때가 되었다고 필자는 생각한다.

단순히 감정원 직원들에게 일정한 시험을 치러 자격을 부여한다고 될 일이 아니다. 속된말로 호박에 줄을 긋는다고 수박이 되는 것은 아니지 않은가.

정부 당국에 어떻게 하면 문제의 근본적 치유를 하게 할 수 있을까·

우리나라에는 공시가격 평가를 위해 양성된 4천여 명의 감정평가사가 있음에도 이를 외면하는 이유는 뭘까. 선진국 어디에도 감정원 같은 공공기관 일반 직원들이 공시가격을 산정하는 곳은 없는 것 같은데. 국제기준에도 맞지 않고 국민들과 언론은 공시가격의 문제를 그렇게도 이야기 하는데 감정원에만 이 업무를 전담시키려 하는 것은 무슨 이유에서일까. 생각할수록 풀리지 않는 의문이다.