국민 45% 임차인…임대차시장 문제 심각

김순구

한국감정평가사협회 회장

임대인은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람을 말하며, 임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말합니다. 목적물은 주거용을 비롯하여 상가, 공장 등 다양합니다.

우리나라의 자가 점유 비율은 전국 평균 56.8%이고, 7대 도시는 51.9%, 기타지역은 60.8% 로 인구의 절반 가까이가 임차인이고 도시일수록 임차인 비율이 높아지는 것을 알 수 있습니다.

임대차시장은 전형적인 공급자 위주의 시장입니다. 매매시장과 달리 실거래가 신고 의무가 없어 정확한 임대시세를 파악하기 어렵습니다. 그렇다보니 임대차시장에서는 임대인이 우월적 지위에서 임대차 관계가 형성되는 것 같습니다. 임차인은 임대내용이 적정한지 여부를 파악하기도 어렵고 울며 겨자먹기식으로 받아들이는 경우가 대부분입니다. 임차인의 어려움을 해소하고자 임대차 보호법이 만들어져 있으며, 전·월세 신고제도 도입을 위한 법 개정안이 국회에 계류 중이고 전월세상한제 도입을 위한 논의도 진행되고는 있습니다.

임대차시장 참여자들은 무슨 걱정을 하고 있을까요

임대인은 주택의 노후화, 부동산 보유 세금의 증가, 인근 신규 주택 물량의 증가 등으로 공실의 발생, 계약갱신 시 임대료의 하락, 만기 전 계약 파기, 반려동물 등으로 인한 손괴 위험 등에 대하여 고민할 것입니다. 임차인은 현 임료는 적정한지, 관리비는 더 많이 내고 있는 것 아닌지를 포함하여 계약 갱신시 지나친 임대료 상승 요구, 계약 만료시점 보증금 반환 문제, 깡통전세, 국세 미납에 따른 압류와 경매 등을 포함하여 갭투자, 기간 만기 전 현 주택 매매등 강도는 다르지만 걱정을 하면서 임대차 시장에 참여하고 있을 것입니다.

이런 고민은 임대차시장이 '깜깜이'라는 데 있는 것은 아닐까요. 필자는 해결방법으로 몇 가지를 생각하고 있습니다.

첫 번째로 전세금 공시제도를 도입하면 어떨까요.

우리나라 전세제도는 세계에서 유래를 찾아 볼 수 없고, 우리나라만 가지고 있는 독특한 부동산 제도라고 인식되고 있습니다. '전세'는 조선시대의 '전당제도'에서 유래 되었다고 하는데 시대가 처한 상황에 따라 계속 변화되고 있습니다. '전세난'으로 힘든 때가 있고, '깡통전세'가 사회 문제가 되기도 하나, 임차인의 입장에서는 무엇보다도 적정한 전세금이 얼마인지를 아는 것이 가장 필요하지 않을까요.

우리나라에는 토지의 공시제도가 있지요, 전국 3,300만 토지 필지중 약 50만개 필지를 표준지 공시지가로 운영합니다. 이 공시지가는 개별토지가격의 기준이 되고, 부동산시장에서 거래의 지표가 되고 있습니다. 이처럼 임대차시장에서 표준적인 임대료를 공시하는 전세금 공시제도를 도입하면 어떨까요. 일정한 지역의 적정 전세금이 얼마인지를 공시해 주면 임대차시장에 참여하는 시장참여자들이 적정임대료를 정하는 데 유용한 제도가 되지 않을까요.

두 번째는 빅데이터를 이용하여 "둥지내몰림 예방 서비스" 와 "임대차 위험 알림 서비스"를 제공하는 것입니다.

뜨는 상권, 지는 상권에서 발생할 수 있는 젠트리피케이션을 방지하기 위해서 "둥지 내몰림 주의" 정도를 지도 위에 매핑하여 서비스를 제공하고, "임대차 위험 알림 서비스"를 통해 부동산 유형별 임대차 시장 참여자의 고민을 해결해 줄 수 있는 정보를 모아 위험 정도를 지표화하여 알림 서비스를 제공하는 것입니다. 예를 들면 임차인에게 주변 상권의 면적당 평균 관리비 정보, 권리금 산정기준 및 동종 평균 권리금 정보, 카드결제 정보와 결합하여 업종별 상권 포화 정도를 알려줄 수 있을 것입니다.

전세금 공시제도가 도입되고 둥지내몰림 예방서비스, 임대차 위험 알림 서비스가 제공된다면 임대차시장 참여자들이 깜깜이로 해결하던 문제가 어느 정도 해결되지 않을까요.