'세금 폭탄'이냐 '조세 정의' 실현이냐

공시가격 현실화 논란을 보며

김순구

한국감정평가사 협회장

[충북일보] 최근 국토교통부는 공시가격의 낮은 시세 반영률을 끌어올리는 동시에 지역별·유형별 불형평성을 해소하기 위해 고가 부동산을 중심으로 속도감 있게 공시가격을 올리는 정책을 펴고 있다. 이에 대해 가진 자에 대한 '징벌적 과세', '세금 폭탄'이라는 주장과 '조세 정의 실현', 자산의 불평등 격차 해소'를 위한 정부의 적절한 개입이라는 주장이 맞서고 있다.

이런 논란이 가중되는 이유는 부동산 공시가격이 국민경제에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 부동산 공시가격은 기초노령연금, 기초생활보장 등 복지 분야(10개), 각종 부담금 산정기준(4개), 정부정책에 따른 행정목적(18개), 재산세, 종합부동산세 등 조세분야(8개), 공적‧사적의 부동산 평가(20개) 등 총 60여개의 목적에 활용되고 있다.

우리나라는 4가지의 부동산 가격 공시제도를 운영하고 있다. 토지, 단독주택, 공동주택, 비주거용부동산 공시제도가 그것이다. 비주거용부동산 공시제도는 법률로 규정하고 있으나, 하위 법령이 만들어지지 않아 아직 시행되지 않고 있다.

과거의 우리나라 공시체계는 건설부의 기준지가, 내무부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재무부의 감정지가로 운영되었으나 인력과 재정의 낭비가 초래된다 하여 1989년 공적지가체계를 공시지가로 일원화하고, 주무부처를 국토교통부(구.건설부)로, 조사‧평가 주체도 감정평가사로 일원화하였다.

일원화되었던 공시체계는 현재 다시 이원화 되어 꽤나 복잡하게 운영되고 있다. 토지와 주택 모두를 감정평가사가 조사‧평가하여 국토부장관이 공시하던 것을 2016년부터 토지는 감정평가사가 조사‧평가를, 단독주택 및 공동주택은 한국감정원 직원들이 조사‧산정하여 공시하게 된 것이다. 이에 국민 생활과 밀접한 공시가격의 결정방식과 절차 등이 서로 달라 혼란이 야기되고 있다.

공시대상 부동산

공시가격명칭

평가자

결정방식

시행시기

토지

공시지가

감정평가사

조사‧평가

1989년 시행

주택

단독주택

공시가격

한국감정원 (일반직원)

조사‧산정

2005년 시행

공동주택

공동주택

공시가격

한국감정원 (일반직원)

조사‧산정

2005년 시행

비주거용

일반

부동산

일반비주거용

부동산공시가격

감정평가사

조사‧평가

미시행

집합

부동산

집합비주거용

부동산공시가격

한국감정원

(일반직원)

조사‧산정

미시행

* 단독주택공시는 도입시부터 2016년까지는 감정평가사가 수행

우리나라의 부동산 공시가격이 시가수준에 비해 낮다는 것은 누구나 알고 있다. 그러나 문제는 낮은 정도가 전국의 모든 지역에서 비슷하지 않고, 유형별로도 차이가 크다는 것이다. 어느 지역에 사는지와 아파트, 주택, 토지 등 어떤 부동산을 가지고 있는지에 따라 시세 반영률이 차이가 있어 조세의 공평부담 원칙이 지켜지고 있지 않다는 것이다. 이런 문제를 시정하고자 정동영 의원은 공시가격을 시세의 80%로 강제하는 법률안을, 김현아 의원은 정부가 부동산의 유형별 지역별 편차를 해소하고자 실거래가 반영률 목표치 설정 및 이를 달성하기 위한 중장기 계획을 수립하는 법률안을 각각 입법예고 하였다.

금번 공시가격의 적정성 제고를 위한 추진과정의 논란을 지켜보면서 정부가 공시가격의 형평성을 이루어 공평과세의 기틀을 마련하겠다는 것이 당연함에도 이런 정책기조가 국민들에게 충분히 전달되지 않은것 같아 안타깝다. 과도한 논란이 자칫 공시제도의 신뢰를 무너뜨리고 더 나아가 부동산시장의 혼란으로 나타날까 걱정이다.

국민의 눈높이에 맞게 잘 정비해 왔어야 할 공시제도를 예산절감과 효율성 증대라는 이유로 소홀히 한 점은 없는지 되돌아 봐야 한다. 공시제도가 국민 재산권 보호와 공평 과세를 위한 최소한의 안전장치로 더욱 엄격한 기준과 잣대로 평가되어야 함을 이해하고, 이번 논란이 공시제도를 더욱 발전시키는 계기가 되었으면 하는 바람이다.