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  • 웹출고시간2017.03.02 16:40:19
  • 최종수정2017.03.02 16:40:19

류정

국토교통부 분쟁조정위원회 부장

국민의 74%가 공동주택에 살고 있다. 오늘날 공동주택은 보편적인 주거형태로 국민 대다수가 선호하는 주거양식이다. 단독주택은 소유자가 건물을 직접 관리해야 하는 불편이 따른다. 하지만 공동주택은 다양한 주거편의시설을 이용하고, 관리비만 납부하면 관리사무소에서 알아서 시설을 관리해주는 편리함이 강점이다.

관리사무소의 역할은 수도·전기·난방 등의 공급지원은 물론, 경비·청소·소독, 승강기·주차시설·운동시설 등의 관리, 그리고 하자보수 및 시설물 수선 등에 이르기 까지 그 역할이 다양하다. 휴양콘도미니엄을 휴양콘도미니엄 관리회사가 공유자(구분소유자)와 회원권자로부터 관리비를 받아 시설물을 관리하는 것과 유사한 모습이다.

그런데 입주자들은 자기가 살고 있는 공동주택의 관리방법이 자치관리인지 아니면 위탁관리인지. 위탁관리를 하는 경우 어떤 주택관리업자가 관리하고 있는지. 이를 제대로 알고 있는 입주자가 많지 않다. 입주자의 관심이 부족하면 아파트가 제대로 관리될 수 없는 이유다. 아파트 관리비 횡령 비리와 이권개입 등의 문제도 유발한다.

「공동주택관리법」에서는 이와 같은 문제를 해결하고자, 공동주택의 규모가 300세대 이상이거나, 승강기 설치·중앙집중식 난방방식(지역난방 포함) 또는 주상복합건축물의 주택이 150세대 이상이면 의무관리 대상으로 규정하여 관리비 납부 등 일정한 규제를 부과하고 있다.

의무관리 대상 공동주택은 사용검사 후 입주자대표회의가 구성되면 곧바로 입주자 과반수의 동의를 얻어 관리방법을 자치관리 또는 위탁관리로 결정해야 한다.

'자치관리'는 입주자대표회의에서 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 고용하여 관리하는 방법이다. 반면에 '위탁관리'는 입주자대표회의에서 주택관리업자에게 관리를 맡겨 관리하는 방법인데, 주택관리업자는 관리사무소장과 그 관리직원을 해당 공동주택의 관리사무소에 배치하고 관리한다.

국토교통부에서 발간한 '2016년도 주택업무편람'을 보면, 주택관리업자는 전국에 499개 업체가 등록되어 있고, 이 중 충북에 등록된 업체는 6개 업체가 있다. 이들 업체가 전국의 의무관리대상 공동주택 1만4천644개 단지 중에서 무려 1만1천648개 단지(79.5%)를 위탁관리하고 있다.

그러나 대다수의 공동주택에서 선택하고 있는 위탁관리방식이 자치관리와 크게 다를 바 없다는데 문제가 심각하다. 주택관리업자에게 관리사무소 운영을 위탁하고도 입주자대표회의 회장이 자치관리처럼 관리사무소장을 지휘하고 관리직원의 인건비를 포함한 관리비 일체를 최종 결재하여 집행하고 있기 때문이다. 이는 위탁관리 무늬를 띈 사실상 자치관리로 봐야 한다.

변형된 자치관리, 즉 무늬만 위탁관리는 주택관리 환경에 악영향을 끼친다. 관리책임이 누구에게 있는지 모호한 것은 물론이고, 입주자대표회의에서 관리직원의 징계를 의결하거나 관리직원 징계를 주택관리업자에게 요청하여 소송 등의 분쟁을 유발하기도 한다. 입주자대표회의에서 관리직원을 지휘하고 있기 때문이다.

주택관리업자 제도는 「주택건설촉진법」에 주택관리인 제도로 도입(1977년 12월31일 공포, 1978년 1월31일 시행)하여 「주택법」을 거쳐 지금의 「공동주택관리법」에 이르고 있다. 무려 38년의 세월이 흘렀지만 아직까지 겉돌고 있는 어정쩡한 모습이다.

무늬만 위탁관리는 입주자, 관리사무소 직원, 주택관리업자 모두에게 도움이 안 된다. 법령에 따라 등록된 주택관리업자에게 관리를 맡기고도 못 믿어서 자치관리 형태로 운영한다면 주택관리업자의 경쟁력 제도는 묘연하고, 그 피해는 고스란히 입주자에게 전가될 것이 자명하다.
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