2023년 부동산 보유세 부담 2020년 수준으로 환원

김순구

(전)한국감정평가사협회장/감정평가사

원희룡 국토교통부장관은 내년도 공시가격의 시세 대비 비율인 현실화율을 올해 보다 낮춰 부동산세 부담을 2020년 수준으로 내릴 방침이며, 내년도 공동주택공시가격 현실화율을 당초 72.7%에서 69.0%로 낮추겠다고 했다.

국토교통부로부터 공시가격 현실화율 속도 재검토 용역을 의뢰받은 한국조세재정연구원이 "내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하고, 지난 정부에서 수립된 공시가격 현실화 로드맵에 대한 개편은 시장 상황을 봐가며 1년 연기"하는 방안을 제시하였는데, 원희룡 장관은 이런 정도로는 부족하다고 보고 더 강화하는 방안을 택한 것이다.

정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 원희룡 장관은 "부동산 가격하락의 정도가 단기간에 급속도로 진행되고 있고, 1주택자 종부세 대상을 공시가격 11억 원에서 14억 원으로 하는 종합부동산세 완화법안의 처리가 불발된 가운데 정부 대응이 너무 늦거나 모자라서는 안 된다는 문제의식을 느끼고 있다"라고 했다. 공시가격 현실화율 속도를 더 늦추는 이유란 설명이다.

공시가격을 2020년 수준으로 낮추려는 근본적인 이유는 종합부동산세 납세자들의 불만인 것 같다. 올해 주택분 종부세 대상자는 120만 명으로 작년보다 27만 명 증가했다. 세액은 4조 원으로 5년 전 4천억의 10배나 된다. 종부세 대상자와 세액이 폭증한 것은 종부세 부과기준인 공시가격과 종부세율, 공정시장가액비율을 동시에 올린 탓이다. 이 때문에 집값은 내려가는데 종부세는 작년보다 올랐다. 집값이 고점을 찍은 작년 기준 공시가격으로 계산됐기 때문이다.

논란의 핵심이 되는 공시가격은 각종 조세와 부담금의 산정기준으로 활용된다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금부과에 적용되고, 개발부담금, 농지전용부담금 등 부담금 산정의 기준이 된다. 이뿐만이 아니다. 공시가격의 상승은 보유재산 가치를 증가시켜 건강보험료나 기초수급 여부 등 의료·복지 분야에 영향을 미친다. 근로소득이 전혀 없는 은퇴자의 건강보험료가 인상되는 이유 역시 공시가격이 오르기 때문이다. 공시가격을 제대로 매겨야 하는 이유이다.

2021년 발표된 논문 '개별주택가격과 개별공시지가 산정 시 토지 특성 불일치 개선방안※'은 조세에 많은 영향을 미치는 공시가격 산정의 문제점을 다루고 있다. 논문은 2020년 감사원의 '부동산 가격공시제도 운용실태'에 관한 감사보고서를 토대로 작성됐다. 감사원은 2020년 '부동산 가격공시제도 운용실태'에 관한 감사를 했고, 이는 문재인 정부 시절 공시가격과 관련한 민원이 다수 발생했기 때문이었다.

※개별주택가격과 개별공시지가 산정 시 토지 특성 불일치 개선방안(한국지방세연구원 김보영 부연구위원, 2021)

논문을 요약하자면 2020년 현재 각종 조세와 부담금, 건강보험료 등에 커다란 영향을 미치는 공시가격 산정은 허술하고 정교하지 못하다는 것이다. 감사원의 지적에 따라 공시가격 산정은 2021년도에 다소 개선되었으나 아직 만족스럽지 못하다고 평가했다.

개별주택가격이 개별공시지가보다 낮기도 한 문제와 지적부서와 세무부서가 제각각 산정하는 것을 문제로 들면서 공시가 산정 주체가 이원화되어 있는 현실에서는 기준을 정비해도 판단에 차이가 발생할 수 있다고도 지적했다. 차라리 지적부서에서 지가를 산정해 검증한 사항을 주택가격 산정부서가 공유하는 것이 바람직하다는 것이다. 올바른 지적이라 생각한다.

원희룡 장관은 2023년 부동산 보유세 부담을 2020년 수준으로 환원하겠다 했다. 필자는 그 방안으로 공시가 현실화율 조정과 공정시장가액비율을 낮추는 것에 그치지 말고, 시장에서 정확한 시세를 찾는 문제와 공시가격을 적용 법률에 따라 다른율을 적용하는 근원적인 문제를 해결해야 한다고 생각한다. 정부에서 차제에 문제의 근원인 공시가격 산정 제도를 바로잡고 개별법에 다른율 적용의 방법을 찾기를 기대해 본다.