부동산가격과 감정평가사

김순구

한국감정평가사협회 회장

부동산이란 '토지와 그 정착물'이라고 민법에서는 정의하고 있다. 부동산 이라는 용어의 기원은 이랬다.

'원래 우리에게 부동산이라는 용어는 없었다. 예로부터 토지와 가옥(家屋)으로 불렀다. 그러다가 일제 강점기(1910.8~1945.8)에 일본인들이 우리에게 전했다. 서구 문명을 일찍 받아드린 일본이 1876년 우리나라에 들어와 청·노 양국세력을 몰아낸 후, 1905년 통감부를 설치하고 자기들 자본의 본원적 축적(本源的 蓄積)을 위하여 조선시대 봉건 토지제도를 붕괴시키면서, 부동산등기제도(不動産登記制度)를 확립하는 과정에서 이 용어를 사용하기 시작했다. 즉, 일제 통감부는 조선으로 하여금 1906년7월 '부동산조사회'를 설치하게 하였고, 1912년 3월에는 '조선부동산증명령'을 공포하였다. 그러니까 부동산 이라는 용어가 공식 사용되기 시작한 것은 1900년대 초라 볼 수 있다'고 부동산 용어사전은 기술하고 있다.

이런 기원을 가진 부동산은 어떻게 가격이 만들어 질까·

부동산은 주거용을 대표로 상업용, 공업용, 농업용, 임업용 등으로 구분된다. 각각 가격결정 요인이 다를 것이라는 짐작은 얼른 이해된다.

주거용부동산은 쾌적한 환경이 우선할 것이고, 상업용부동산은 장사가 잘되는 목 좋은 곳이면 좋을 것이다. 공업용과 농업용도 각각 그 용도로 이용하기에 적합한 곳에 있어야 할 것이다. 같은 용도의 부동산이라도 서울에 있는지 대구에 있는지에 따라 가격이 달라진다. 왜 그럴까·

모든 재화의 가격결정은 시장에서 결정된다. 일반 재화의 경우 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 그러나 부동산시장은 수요와 공급이 탄력적이지 못한 불완전 경쟁시장을 형성한다. 부동산이 가지는 특성, 즉 마음대로 늘릴 수 없고, 이동할 수도 없고, 개별성이 강한 특성을 가지고 있기 때문이다.

일반재화처럼 완전경쟁시장에서는 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는데, 불완전경쟁시장의 경우 제한된 수요와 공급으로 여러 요인이 개입될 수밖에 없고, 형성된 가격은 왜곡되어 나타나곤 한다. 감정평가사제도는 이런 시장 왜곡을 바로잡고자 만들어졌다.

필자와 같은 감정평가사는 불완전경쟁시장인 부동산시장을 완전경쟁시장으로 대체하는 역할을 한다. 즉 완전경쟁시장을 가정하고 부동산 가격을 찾아내는 것이 감정평가사의 역할이다.

감정평가사는 부동산시장에서 거래가능가격, 투입비용, 그 부동산으로 부터 나오는 수익 등을 파악하여 가격을 판정한다. 그래서 감정평가사의 평가가격은 누구나 인정할 수 있는 객관적 가격이고, 시장에서 거래의 지표가 되는 것이다.

이런 이유로 감정평가사는 토지수용 관련 보상의 지표 가격을 판단하고, 금융기관에서 대출 결정의 가늠자가 되는 담보가격을 비롯한 많은 가격을 결정한다. 부동산을 둘러싼 당사자 간의 이해충돌 조절 기능도 감정평가사의 중요한 역할 중 하나다.

일반재화 시장이 완전경쟁시장을 지탱하기 위해 많은 제도와 조건을 갖추듯이 감정평가사에게도 높은 전문성과 더욱 엄격한 직업윤리가 요구되는 것은 당연한 것이다.

필자를 포함한 감정평가사는 주어진 임무인 올바른 가격을 찾아내기 위한 노력을 게을리 해서도 안 되고, 한국감정평가사협회는 제도를 잘 정비하고 기준을 만드는 일을 소홀히 해서는 안 되는 이유다.

불완전경쟁시장으로 인해 나타나는 시장 왜곡을 바로 잡아 국가경제 발전에 이바지 하고, 국민 재산권을 보호해야 하는 것은 평가사에게 주어진 최고의 책무이고, 감정평가사 제도의 근간이기 때문이다.

이런 역할을 다하는 평가사들이 국민들로부터 사랑받고 정부의 바른 정책을 위해 더 많이 쓰임 당하길 필자는 바래본다. 오늘도 정확한 가격을 찾으려 시장을 누비는 감정평가사들을 응원한다.