부동산 시장의 '보이지 않는 손' 감정평가사

김순구

한국감정평가사 협회장

애덤스미스의 '보이지 않는 손' 은 소비자의 수요와 생산자의 공급에 의해 가격이 결정되는 시장경제 원리를 비유적으로 표현한 것이다. 수요보다 공급이 많으면 재화의 가격이 떨어지고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 오르는 것이 일반적이다. 이러한 완전경쟁시장의 가격결정 원리가 적용되지 않는 특수한 경우가 있는데 대표적인 것이 부동산시장이다.

부동산시장은 왜 이런 가격결정기구가 제대로 작동하지 못하는 것일까· 그것은 부동산이 가지고 있는 특성에서 기인된다. 부동산은 공급적 측면에서 보면 계속해서 생산하고 늘려갈 수가 없고(부증성), 자유롭게 이전할 수가 없으며(고정성), 수요적 측면에서 보면 선택할 토지가 한정되어 있고(희소성), 부동산마다 개별적 특성(개별성)을 가지고 있다. 이런 이유로 부동산은 시장에서 자유로운 가격결정기구에 의해서 가격이 결정되지 못하고 거래가 된다 해도 소수의 공급자와 특정 수요자 사이의 거래로 정보가 감춰지고 잘 공개되지 않아 '정보의 비대칭성'을 유발하게 되는 것이다. 시장에서 가격결정기구가 제대로 작동하지 못하면 사회적 비용의 발생은 불가피 한 것이다.

불완전한 부동산 시장을 보완하여 사회적 손실을 줄일 수 있는 방법은 무엇일까·

정부의 여러 정책 중 대표적인 것이 '감정평가사' 제도와 '실거래가 공개시스템'이 있다.

감정평가사 제도는 불완전한 부동산시장을 대신해 완전경쟁시장의 역할을 하도록 만들어 놓은 제도이고, 실거래가 공개시스템은 거래정보의 투명성을 확보하고 비대칭성을 완화시키려고 도입한 제도다. 두 제도가 가진 내용을 살펴보자.

우리나라는 2013년 실거래가 공개시스템을 구축하여 실거래가 정보를 국민에게 제공하고 있다. 거래정보를 많은 국민들에게 제공하는 긍정적 역할을 하고 있으나 이 실거래가에는 다양한 사연에 의해 결정된 가격과 비정상적인 가격이 모두 포함된 정제되지 않은 정보도 다수 있다. 그러함에도 국민들은 실거래가를 시장가치로 오해하는 경우가 많다. 실거래가는 유사한 부동산 간에도 가격 편차가 크게 발생할 수 있고, 시장가치를 반영한 가격이 아닐 수도 있다. 따라서 실거래가격을 어떠한 필터과정 없이 시장가격으로 받아들이는 것은 매우 위험하다.

예를 들어 보자. 시장에 8천만 원짜리 주택이 있다고 가정해 보자. 정보의 비대칭성이 존재하면 1억 원에 거래 될 수도 있고, 6천만 원에 거래될 수도 있다. 8천만 원은 사회적 후생을 극대화하는 이상적인 가격이고, 거래가격인 6천만 원이나 1억 원은 불완전 시장 하에서 결정된 가격으로 결과적으로 사회적 손실을 가져온다. 일반적으로 실거래가는 알 수 있지만 완전시장의 가격은 알기 어렵기에 사회적 손실은 어쩌면 당연한 것일 수도 있다.

감정평가사 제도를 활용하면 이야기는 달라진다. 감정평가사는 부동산에 대해 최유효이용을 전제하여 그것의 시장가치를 추계하여 가격을 평가한다. 감정평가가격은 완전시장을 가정해 평가한 가격으로 적정 시장가격의 지표가 될 수 있다. 감정평가가격을 적절하게 이용하면 가격왜곡으로 발생하는 사회적 손실을 줄일 수 있다.

합리적인 소비자와 정책당국자라면 전문가의 정제과정을 거치지 않은 실거래가에 의존하여 가격을 산정하고, 이를 과세나 손실보상 또는 담보가치의 기준으로 활용하여 실거래가의 변동에 민감하게 반응하는 부동산 정책을 낳을 수 있고, 결국 국민의 재산권에 피해를 주는 우를 범할 수 있을 것이다.

감정평가사에게는 '부동산 시장의 보이지 않는 손'으로서의 역할이 부여되어 있다. 부동산시장의 불완전성을 대체하여 완전경쟁시장에서의 올바른 부동산 가격을 찾아내 거래의 지표를 제공하고 건전한 시장질서를 유지하여 자원의 효율적 배분을 유도하게 함은 국민들의 요구이기도 하고 정부의 책무이기도 할 것이다. 감정평가사에 대한 더 많은 정책적 배려가 있으면 좋겠다.