'뒷목잡게 만드는' 아파트 매매 후 하자

하자담보책임 규정 모호
매도인-매수인 갈등 야기
합의 또는 '법정다툼' 뿐
"규정 정비·합의기구 필요"

[충북일보] 지난 3월 아파트를 구입한 강모(30·청주시 오송읍)씨는 아파트 하자 문제로 심한 마음고생을 했다.

집을 산 지 3개월째인 지난 6월 말, 아랫집 욕실 천장에 누수가 발생해 강씨는 25만 원을 주고 배관교체 공사를 완료했다.

강씨는 공사비용을 매도인(전 집주인)에게 청구했지만, 매도인은 "받아들일 수 없다"며 이를 거부했다.

답답한 마음에 찾은 법무사와 공인중개사는 강씨에게 "민법에 따라 매도인(전 집주인)에게 하자담보책임을 물을 수 있고, 누수는 중대하자에 속하기 때문에 당연히 공사비용을 요구할 수 있다"고 조언했다.

하지만 합의는 쉽지 않았다. 대한법률구조공단에 연락을 취해도 합의를 권할 뿐, 뾰족한 수가 없었다.

공사비 액수가 적어 선뜻 소송을 진행할 수도 없었다.

결국 한 달 뒤인 지난달 말, 합의를 통해 공사비를 받을 수 있었지만 그는 25만 원 때문에 힘든 한 달을 보냈다.

강씨는 "아파트 매매 후 발생한 하자 관련 규정이 명확하지 않고, 합의나 소송이 아니면 해결할 수 없는 상황"이라고 토로했다.

지역 부동산업계에 따르면 아파트 매매 후 하자담보책임에 대한 규정이 모호한 탓에 강씨처럼 분쟁을 겪는 사례가 계속 나타나고 있다.

민법에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있다.

즉, 아파트 구입 후 하자가 발생하면 6개월 내에 매도인에게 손해배상청구를 할 수 있는 셈이다.

다만 매수인이 아파트 매입 당시 하자가 있음을 알았거나 과실로 인해 이를 알지 못했다면 그럴 수 없다.

문제는 '하자를 결정하는 기준 및 정도'와 '하자를 안 날의 의미' 등 구체적인 가이드라인이 없어 혼란이 발생하고 있다는 점이다.

법무부 관계자는 "아파트 하자 관련 사건은 사건마다 내용이 판이하고, 목적물 및 하자의 종류와 정도에 따라 판단이 달리지기 때문에 규정이 쉽지 않다"며 "최종적으로 법원의 판단에 따를 수밖에 없다"고 설명했다.

매도인과 매수인간 합의가 되지 않으면 결국 법정에서 다퉈야 하는 실정이다.

민사소송에 가지 않고 지급명령을 활용할 수 있지만 송달료와 인지대로 적지 않은 비용이 발생하고, 채무자가 이의신청을 하면 효력이 없어 실효성이 높지 않다.

이러한 이유로 최근에는 하자 발생 가능성이 높은 노후 아파트 매매 시 매도인의 하자담보책임을 배제하거나 하자담보책임 기간을 줄이는 특약을 설정하는 경우가 빈번하다.

하지만 매도인이 하자의 존재를 알면서도 담보책임을 면하는 특약을 설정했다면 무효가 된다.

한 부동산 전문가는 "하자보증기간 내에 발생한 하자는 시공사가 책임져야 하지만, 그 이후 발생한 하자가 문제"라며 "하자담보책임을 두고 매수인과 매도인간 분쟁이 잦고 현장이 혼란에서 혼란을 겪고 있다"고 밝혔다.

이어 "국민들이 법정까지 가지 않고 합의를 통해 원만히 문제를 해결할 수 있도록 규정을 정비하고, 합의기구를 마련하는 등 대책이 필요하다"고 강조했다.

/ 신민수기자 [e-mail]