착한 가격 전세 구하기 '하늘의 별따기'

충북 하반기 부동산 풍향계 - 전월세 시장 '먹구름'
올해 신규 입주 부족… 전세 '공급<수요'
가격하락 매매·저금리 월세 전환 영향도
율량2지구·분평동 전세가·전세가율 '쑥'

[충북일보]최근 부동산 시장의 이슈 중 하나는 '역(逆) 전세난'이다. 늘어난 전셋집에 비해 수요가 줄어 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상을 일컫는다. 지난해부터 폭발적으로 늘어난 과잉 공급의 영향이다.

그런데 여기서 말하는 과잉 공급은 아파트 분양 시장과 다소 차이가 있다. 분양이 이뤄지면 통상 2~3년 뒤 입주를 하는데, 전세 가격은 그 때가 아닌 당해 연도 입주량과 밀접한 관계를 맺기 때문이다.

이런 면에서 올해 청주의 전세 시장은 전국적인 현상과 정반대다. '역전세난'이 아닌 전세 물량 자체가 부족한 전형적인 '전세난'으로 볼 수 있다. 당장 전세 공급에 영향을 미치는 신규 입주 물량이 턱없이 적은 까닭이다.

청주의 경우 지난해 9천388가구, 올해 1만5천131가구(지역주택조합 아파트 착공 포함)에 달하는 폭발적인 물량이 공급되고 있어도 정작 올해와 내년에 입주하는 새 아파트는 각각 3천642가구, 2천151가구에 불과하다. 신규 입주 후에야 대거 풀리는 전세 물량 자체가 적은 셈이다.

청주지역 한 공인중개사는 "전국적으로는 올해 주택 입주량이 대폭 늘어나 역전세난 현상까지 빚어지고 있으나 청주는 그 반대"라며 "1만 가구 이상이 새로 입주하는 2018년은 돼야 전세 공급이 대폭 늘어날 것"이라고 했다.

현재 청주지역에서 벌어지고 있는 아파트 매매가격 하락 현상도 전세난을 부추기는 요인 중 하나다. 기존에 전세를 놓던 집주인들이 지속적인 가격 하락을 우려, 너도나도 매매나 급매에 나선 것이다. 심지어 전세로 갈아타더라도 오래된 내 집 처분부터 하고 보자는 현상까지 나타나고 있을 정도다.

여기에 역대 최저 수준의 저금리가 전세난에 결정적으로 불을 붙였다. 커다란 은행 수익을 얻지 못하게 된 집주인들이 전세 임대차를 월세나 반전세로 전환하면서다. 국토교통부 조사에서도 올해 상반기 임대차 계약의 46%가 월세인 것으로 나타났다.

이 같은 전세 공급 부족 요인이 복합적으로 작용, 청주지역의 전세 가격은 꾸준한 오름세를 보이고 있다.

부동산 114에 집계된 청주지역 7월 평균 전세 가격은 ㎡당 147만원으로 지난해 같은 기간 보다 4만원 올랐다. 34평형(공급면적 112㎡) 기준으로는 448만원이 오른 것인데, 인기 거주지역의 경우 2천만원 이상 올랐다는 게 부동산업계의 설명이다.

이 기간 한국감정원의 전세가격지수 역시 크게 상승했다. 2015년 6월 100을 기준으로 올해 7월 103.5까지 올랐다. 특히, 율량2택지개발로 인구 유입이 많았던 청원구가 지난해 7월 99.8에서 1년 사이 106.7까지 뛰었다.

이달 기준 청주지역 전세가율(매매가 대비 전세가)은 73.7%로 지난해 동기 대비 3.3%p 올랐다. 구(區)별로는 서원구가 76.3%, 동(洞)별로는 분평동이 89.2%로 최고치를 보였다.

기존 아파트 매물 증가에 따른 전세 부족 현상도 확연히 드러났다. 한국감정원 분석 결과, 청주를 포함한 충북의 종합주택 전월세 전환율은 지난해 6월 10%에서 올해 5월 9.3%로 매월 감소하는 것으로 나타났다.

청주지역의 전세가격 대비 평균 보증금은 지난해 30.3%에서 올해 6월 25.3%로 떨어지며 저금리에 따른 준전세(반전세) 또는 월세 전환 현상을 고스란히 보여줬다.

/ 임장규기자