전원주택 개발, 이대로 좋은가 - 바람직한 개발 방향은

정확한 수요 예측… 특화 마을로 육성해야
전원주택 개발가능지역 先 지정관리 바람직
'산지 쪼개기 편법'은 현행법상 규제 어려워
베이비붐세대 귀촌바람 후 도시회귀 전망도

[충북일보] 최근 새로운 주거 트렌드로 떠오르고 있는 전원주택. 사실 아파트 같은 공동주택에 비해 수요가 그리 많은 편은 아니다. 현재 청주 외곽지역 40~50곳에서 개발됐거나 개발 중인 것을 감안하더라도 전체 주택 수(35만여 가구)에서 차지하는 비중은 극히 적다.

그럼에도 끊임없이 '난개발 논란'에 시달리는 이유는 주된 개발부지가 개발과 보존 경계선에 서 있는 '산지(임야)'라서다. 단독주택이나 공동주택을 큰 문제없이 지을 수 있는 '대지'와 달리 '임야'는 특정한 요건을 충족해야 하는데, 옛 청원군 시절 그 요건이 완화돼 있던 탓에 도시외곽 산지가 여러 곳 깎여나가는 아픔을 겪기도 했다.

이를 막기 위해 통합 청주시 출범 후 2014년 12월부터 (통합)청주시도시계획조례를 제정, 허가 기준 강화에 나섰으나 얼마 지나지 않아 이 방패막이도 쉽게 뚫리고 말았다. 일정 기준 이상(경사도 15도 이상 20도 미만 임야 가운데 10가구 이상의 주택)은 도시계획위원회 심의를 받도록 했으나 모든 개발업자들이 일명 '쪼개기 허가' 편법을 쓰면서 이 조례는 유명무실화 됐다.

그렇다고 임야에 지어지는 1가구 이상의 모든 단독주택을 심의 대상으로 할 수도 없는 노릇. 구청 허가 만으로 손쉽게 지을 수 있는 '대지'와의 형평성 논란에 휩싸일 수 있기 때문이다. 사실상 현행 규정으로는 인허가 조건을 충족한 전원주택 개발을 막을 방법이 없는 셈이다.

청주시 관계자는 "지금의 도시계획조례 보다 허가 요건을 강화할 경우 상위법에 저촉될 수 있다"며 "지나친 규제도 도시 발전을 저해할 수 있는 까닭에 그 사이에서 이래저래 고민이 많다"고 했다.

일각에서는 지금의 전원주택 개발 붐을 일시적 현상으로 보는 시각도 있다.

주로 농촌에서 태어나 귀촌에 대한 향수가 있는 베이비붐 세대와 달리, 앞으로 주택시장을 주도할 30~40대의 경우 전원주택에 대한 수요가 상대적으로 적을 것이란 분석이다.

충북연구원 채성주 연구위원(도시·주택 공학박사)은 "지금의 젊은층들은 도시에서 태어나고 자라 전원생활이 익숙지 않다"며 "전원주택 주변에 병원, 학교, 치안시설 같은 생활 인프라가 부족한 점도 이들을 다시 도심권으로 불러들이는 요인이 될 것"이라고 전망했다.

그러면서도 현재의 개발 수요에 대해서는 체계적이고 종합적인 계획수립을 강조했다.

그는 "하드웨어적으로는 전원주택 개발 가능지역을 미리 지정해 계획적으로 관리한다면 난개발 소지를 어느 정도 막을 수 있을 것"이라며 "소프트웨어적으로는 전원주택에 대한 수요를 종합적으로 측정한 뒤 실제 거주자들의 욕구에 맞는 특성화 마을을 만들 필요가 있다"고 조언했다.

공동보육·교육시설을 갖춘 마을이라든지 예술인들이 창작활동을 공유할 수 있는 마을, 아토피 질환자 치유마을 등을 정책적으로 전원주택단지와 연계하는 것도 괜찮은 방안이 될 수 있다는 얘기다.

이미 행정구역 통합 전 전원주택 난개발 홍역을 치렀던 청주시 역시 이와 유사한 정책방향을 잡고는 있다. 2014년 수립한 '2030도시기본계획'을 통해 청주시 상당구 면소재지(낭성, 가덕, 미원 등)에 투기용이 아닌 실수요자 중심의 친환경 전원주택단지를 조성한다는 구상이다.

이 보고서는 2021년~2025년 사이에 △발효·오미자·복분자 등 유기농특성마을, 예술마을, 농촌체험마을 등 관광자원과 연계한 전원주택단지 수익창출 개발 △전원주택에 거주하는 은퇴자 병리시설 문제 극복 △기존 마을과의 유기적 연계성 강화 등을 중점 추진한다는 내용을 담고 있다.

하지만 이는 도시 전체의 발전 토대를 그린 밑그림에 지나지 않아 현재의 전원주택 개발 수요에 대한 좀 더 세분화되고 구체화된 종합계획이 수립돼야 할 것으로 보인다. <끝>

/ 임장규기자