전원주택 개발, 이대로 좋은가 - 경사도기준 논란 재점화

오락가락 허가 기준… 길 잃은 난개발 해법
통합시 출범 후 읍·면 경사도 강화
이번엔 반대로 도심지역 기준 완화
옛 청원 제한한 뒤 청주 빗장 해제

청주시는 2014년 7월 청원군과 통합한 뒤 그 해 12월부터 전원주택개발을 위한 산지 평균경사도 기준을 강화했다. 이에 따라 읍면 지역은 20도 미만을 원칙으로 하되, 15도 이상 20도 미만일 경우 도시계획위원회 심의를 거치도록 했다. 이 기준을 통과한 청주시 상당구 남일면 한 전원주택단지가 20일 오후 한창 개발 중이다.

ⓒ 김태훈기자

[충북일보] 전원주택은 시대적 욕구이자 변화다. 법으로 모두를 막을 순 없다. 우리나라는 기본적으로 사유재산과 자유경제를 근간으로 하기 때문이다.

그렇다고 모든 개발행위를 용인할 수도 없다. 개개인의 권리를 무제한 보장한다면 사회질서가 무너질 수 있다. 우리나라가 자랑하는 고즈넉한 산과 들도 전부 굴착기 아래 놓이게 된다.

'개발'과 '보존'. 과연 어느 것이 옳은 가치이고, 바람직한 선택인가. 우리는 이 명제를 놓고 항상 갈등의 기로에 놓인다. 개발을 무제한 허용하자니 난개발로 산천이 신음하게 되고, 개발을 억제하자니 국민의 기본권인 사유재산권이 침해되는, 이른바 '동전의 양면'을 맞닥뜨릴 수밖에 없다.

이 반대의 가치를 적절하게 엮을 수 있는 유일한 도구는 사회 구성원 간의 합의, 즉 '법(法)' 조항만이 있을 뿐이다. 적어도 법치국가인 우리나라에선 그렇다.

2014년 7월 통합 청주시가 출범하기 전, 옛 청원군 시절의 법은 상대적으로 느슨했다. 전원주택을 지을 수 있는 허가 조건이 도시지역인 청주시에 비해 완화돼 있던 데다 농원과 버섯재배사, 개간 등으로 허가를 받은 뒤 전원주택 용도로 전환하는 편법적 개발이 많았다. 당시 민선 5기 막바지로 접어들면서 선심성 허가를 마구잡이식으로 내눴다는 의혹도 곳곳에서 나왔다.

특히, 임야(산지)에서의 허가가 문제로 작용했다. 산을 깎아 전원주택을 지으려면 기본적으로 '평균 경사도(산의 기울기)' 기준을 충족해야 하는데, 청원군 시절의 경사도는 20도 미만으로 청주시의 15도 미만에 비해 완화돼 있었다. 일반적으로 평지 대비 허가 경사도가 높다는 건 그만큼 높은 산을 깎을 수 있다는 의미다.

여기에 전원주택을 지을 수 있는 땅(용도지역)이 많았다. 그동안 청주권의 전원주택은 청주시 경계를 조금 벗어난 보전녹지지역(도시지역 중 녹지완충지대)과 청원군 농촌지역인 관리지역에 많이 지어졌는데, 청주시에선 보전녹지지역의 주택 개발이 원칙적으로 금지된 반면 청원군에선 인구 유입을 위해 허락됐다.

이 같은 이유로 청주를 조금 벗어난 옛 청원군 지역에 전원주택단지가 우후죽순으로 들어섰고, 통합시 출범 이후 사회적 문제로까지 떠올랐다.

결국 통합청주시는 허가 기준의 최대 핵심인 '경사도'에 칼을 댔다. 동 지역은 기존의 청주시와 같은 15도 미만, 읍·면 지역은 청원군과 같은 20도 미만으로 정했다.

그러면서 읍·면의 경우 15도 이상 20도 미만 임야에 대해 '10호 이상의 단독주택'(전원주택단지)이거나 '산지 표고차 70% 이상의 지역'일 시 의무적으로 도시계획심의를 거치도록 2014년 12월부터 요건을 강화했다.

하지만 효과는 미미했다. 아니, 사실상 없었다. 도시계획심의를 빠져나가기 위해 10호 이상의 주택이 아닌 개별 주택으로 '쪼개기 허가'를 받는 업자들이 판을 쳤다. 난개발을 막기 위해 탁상에서 만든 새 도시계획조례는 편법을 일삼는 개발업자들의 손쉬움 먹잇감에 불과했다.

이런 상황에서 청주시는 또 다른 조례를 들고 나왔다. '강화'가 아니라 오히려 기준을 '완화'하는 쪽으로다.

청주시는 동 지역이 읍·면 지역에 비해 지나치게 요건이 강화돼 있다고 판단, 경사도 기준을 기존 15도 미만에서 읍·면과 같은 20도 미만으로 통일하기로 했다. 다만, 도시계획위원회 심의를 받아야 하는 15도 이상 20도 미만 기준은 동일하게 적용시키기로 했다. 이 조례는 최종 검토를 거쳐 다음 달 중 시행될 예정이다.

시 관계자는 "전국 228개 지자체 중 기존 청주시와 같은 15도 미만을 적용하고 있는 곳은 17개 지자체, 10도 미만을 적용한 곳은 12개 지자체에 그치고 있다"며 "최근 전원주택 등 주거지 개발 수요가 꾸준히 늘어나는 점을 감안, 도심지 기준을 완화하기로 했다"고 했다.

난개발 문제로 옛 청원지역의 허가 기준을 강화한 지 1년6개월 밖에 되지 않은 시점에서 반대로 도시지역 기준을 완화하겠다는 청주시. '개발'과 '보존'이란 상반된 가치 속에서 우리는 또 다시 길을 헤매고 있다.

/ 임장규기자